Come tutelarsi nel caso di infiltrazioni in uno stabile condominiale? Il singolo condomino potrà optare tra due soluzioni al fine di ottenere il giusto risarcimento dei danni: citare in giudizio il condominio, nella persona del suo amministratore, oppure avvalersi – qualora siano presenti tutti i presupposti di legge – del disposto di cui all’art. 1669 c.c. e chiedere il ristoro dei danni direttamente al costruttore dell’edificio.

Per il condomino sarà molto più semplice servirsi della prima soluzione, ma la responsabilità extracontrattuale per “Rovina e difetti di cose immobili” potrà essere eccepita anche dallo stesso condominio, avvalendosi della chiamata in giudizio del costruttore. E’ oramai consolidato principio giurisprudenziale l’inclusione tra i “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c. delle infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni dell’edificio, tali da incidere sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento.
Secondo la Cassazione il breve termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera: non sono sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti, né la richiesta in assemblea di nomina di un perito tecnico; tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione di relazioni peritali effettuate.
La giurisprudenza di legittimità ha quindi ritenuto tempestiva esclusivamente la denunzia successiva ad una consulenza tecnica che accerti il vizio. Tale principio, ormai pacifico, è stato di recente ribadito dalla Cassazione con la sentenza n. 20644/13, nella quale si è affermato che «non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori da dedursi e provarsi dall’appaltatore, solo all’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici», tali da determinare una piena comprensione della corretta imputazione delle cause dei fenomeni dannosi.